土地にはいろいろな特性があります。 土地は他の財産と異なる特性（土地はその場所から動かない、一つ一つの形が違う、面積が異なる、利用法がさまざま）があります。
また土地取引にはそれぞれの事情があります。 たとえば営業上の必要からどうしても角地がほしい、数少ないマンション用地をどうしても買いたい、 あるいは、借金返済のためどうしても早く売りたいといった、それぞれの特殊な事情があることが土地の取引には多いのです。
※土地の特性や取引する人のそれぞれの事情から、実際の取引では地価公示・地価調査の価格より高い場合も低い場合もあります。

土地は、取引する人によっていろいろな事情や動機があることが多く、取引価格もこのような事情や動機で左右されがちですが、 公示価格・地価調査の価格は、それぞれの特殊な事情などが取り除かれた、自由な取引において通常成立すると考えられる１平方メートル当たりの価格を示しています。

評価について

建物の古さの違いや建築費用の違いといったいろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較がとても複雑で難しくなります。
したがって、土地の本来の価値を示すため、建物が建っている現在の土地ではなく、更地としての評価をします。

公示価格・地価調査の価格

地価公示は、1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、 最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。 さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。 地価調査は、1地点について1人の不動産鑑定士が同様に調査、評価、検討を行い、知事が標準価格を決定しています。

目的や役割は同じですが、実施主体や実施範囲、価格時点などが異なります。